Poslovne vesti - Crna Gora

Jeftiniji stanovi pokrenuli prodaju

Dok cijene stanova na Starom aerodromu i prigradskim naseljima blago rastu, u užem centru grada cijene nekretnina i dalje padaju.

Investitori polako u nove projekte, a agenti nekretnina poslije duže vremena ponovo imaju posla

Prema najnovijim podacima za prvi kvartal 2010. godine prosječni kvadratni metar stambenog objekta u Podgorici iznosi 1.128 eura. To predstavlja pad od 8,4 odsto u odnosu na cijenu metra kvadratnog iz septembra prošle godine. Ovakvo kretanje cijena slično je sa tržištem nekretnina u Hrvatskoj i Srbiji, gdje je prema navodima agencija za promet nekretnina, nastavljen trend pada iz 2009. godine, u prosjeku za oko 20 do 25 odsto u odnosu na period buma na ovim tržištima.

Specijalna savjetnica glavnog ekonomiste Centralne banke Crne Gore mr Zorica Kalezić kaže za Pobjedu da je u slučaju naše zemlje taj pad još drastičniji.

- Naime, cijene nekretnina iz avgusta 2007. godine usljed pucanja balona na tržištu nekretnina i dalje su u stalnom padu. Tako je metar kvadratni stambenog prostora u Podgorici na kraju 2007. u prosjeku iznosio 1696 eura. Na kraju 2008. je iznosio 1506 eura, odnosno 1231 eura na kraju 2009. godine, dok u prvom kvartalu 2010. procječna cijena metra kvadratnog iznosi 1128 eura. To znači da je od kraja buma na tržištu nekretnina do sada pad cijena nekretnina u Crnoj Gori iznosio 33,5 odsto - istakla je Kalezić.

Ona ističe da je došlo je do određenih promjena u cijeni stambenih objekata, koje su najizraženije u zoni Podgorica 2 i Podgorica 3.

Naime, cijena u zoni Podgorica 1 (uži centar- Bulevar Lenjina, Ulica slobode, Bulevar Sv. Petra Cetinskog, Ulica Vasa Raičkovića, Ivana Vujoševića) je drastično pala i iznosi 1254 eura, što predstavlja pad od 17,85 odsto. Pri tome i dalje postoji rigidnost cijena pojedinih kompleksa u ovoj zoni, koji i dalje koštaju 2500 eura. Sa druge strane u Podgorici 2 (širi centar, Zagorič, Pod Goricom, Novaka Miloševa, Blok 6) cijene stagniraju, tako da u prvom kvartalu 2010. godine iznose 1150,4 eura.

- Konačno, cijena metra kvadratnog stambenog prostora u Podgorici 3 (Stari aerodrom, Konik, Ćemovsko polje) blago je porasla, tako da je prosječna cijena kvadratnog metra u ovoj zoni iznosila 1044 eura, dakle porasla je 3,4 odsto u odnosu na prethodni kvartal - kaže Kalezić.

Valentina Pajović iz građevinske firme „Cijevna komerc“ kaže da njihovo iskustvo pokazuje da tržište nekretnina pokazuje znake oporavka.

- Prodaja stanova nam ide veoma dobro, cijene su stabilne i već ulazimo u nove projekte. Prodali smo sve stanove u zgradi pored Pobjede, objektu kod Male pijace i u Bloku 15 i već ulazimo u novi projekat na Zabjelu. Cijene kvadrata se kreću od 1.100 do 3.000 eura zavisno od lokacije - kaže Pajović.

U „Cijevni komerc“ očekuju da će situacija biti sve bolja i bolja i da se tržište vraća u normalu. Pajović poručuje da bi za građevinski sektor veoma značajna bila povećana kreditna aktivnost crnogorskih banaka.

Predrag Drecun, ekonomski analitičar i aktuelni direktor Prve banke, objašnjava da cijene nekretnina nikad nijesu determisane samo odnosom ponude i tražnje, jer jedan od glavnih faktora u njihovom formiranju leži u očekivanju i procjeni budućih događaja.

- Sad imamo situaciju kad ni kupci ni prodavci ne reaguju u skladu sa ponudom i tražnjom. Evidentno je da je ponuda nekretnina u Crnoj Gori, naročito u Podgorici, daleko iznad domaće tražnje. To znači da je tražnja iz inostranstva „kriva” za visoke cijene - kaže Drecun.

Trocifrene cijene kvadrata probudile bi tržište

Predrag Drecun poručuje da se može govoriti o naznakama za oporavak tržišta nekretnina, ali da je neophodan jak pritisak na investitore da snize cijene nekretnina.

- Kod nas u Prvoj banci osjeća se jak pritisak tražnje za jeftinije stanove. Svi stanovi koji su u nivou trocifrene cijene za kvadrat odmah nađu kupca. Cijene su još prilično visoke, stanova ima u ponudi, tražnje ima, ali još nije došlo do nove ravnotežne cijene. Razlog zbog kojeg se cijene drže na ovom nivou je taj što niko još ne vrši dovoljno jak pritisak na investitora da proda po nižim cijenama. Taj pritisak su obaveze investitora prema bankarskom sektoru. Ovo je stanje koje nikome ne odgovara. Banke čekaju svoj novac. Investitori su taoci zarobljenog (svog i tuđeg) kapitala i svakodnevno im se uvećavaju obaveze za kamate i dospjele glavnice. Kupci drže novac u džepovima (ili avista kod banaka) i tako ne ubiraju kamatu, država nema prihode (PDV i porez na promet nekretnina). Neko mora pokrenuti tu ustajalu privrednu baruštinu. Očigledno je da to neće da urade investitori (čekaju povratak starih cijena), neće ni kupci (čekaju pad cijena). Država ima dvostruki interes (ekonomski i socijalni), banke imaju interes da tržište oživi, jer im se pojačava kvalitet bilansa. Nažalost, još nema koordinirane akcije države i banaka. Tržište reaguje sporo i društveni gubici su veliki - smatra Drecun.

- Država mora da podrži banke u naplati kolaterala, banke da podrže građane, građani da probude tražnju. Tako će se sa jedne prilično niske ravnotežne cijene lagano krenuti ka novoj, višoj ravnotežnoj cijeni, koja obezbjeđuje 20 do 30 odsto profita građevinarima. Teško da će ikad više profit biti kao nekad, čak 200 do 300 odsto. Prva ravnotežna cijena mora biti sa veoma niskom profitnom stopom, što nije nimalo loše u uslovima opšte krize. Kad bi građevinari krenuli sa 800 eura po kvadratu, tvrdim da ne bili na gubitku. A ta cijena stanova probudila bi makar 50 do 60 miliona eura vanbankarskog novca - kaže Drecun.

Agencije imale više posla

Agenti nekretnina tvrde da se tržište oporavlja i da se od nove godine blago povećala prodaja nekretnina i interesovanje kupaca. U podgoričkoj agenciji „As” kažu da se prodaje više stanova u odnosu na prošlu godinu i da su to većinom stanovi u novogradnji do 50 kvadrata. Prema njihovim riječima, prodaju se najbolje stanovi na Starom aerodromu, blizu Delte i na Zabjelu. Prosječna cijena kvadrata je 1.100 eura, a po prvi put je na pojedinim lokacijama prisutan i blag rast cijena, poručuju podgorički agenti nekretnina.

- Građani se odlučuju za novoizgrađene ili stanove čija je gradnja pri kraju, dok je za starogradnju još slabo interesovanje, saopštavaju iz agencije „As”.

Učešće stambenih kredita 15 odsto

Kalezić ističe da, prema preliminarnim podacima za januar 2010. godine, učešće stambenih kredita u ukupnom portfoliju iznosi oko 15 odsto, odnosno 356,4 miliona eura, dok učešće kredita za izgradnju i adaptaciju građevinskih objekata iznosi 16,8 odsto, odnosno 400,3 miliona eura.